Was tun, wenn die Zinsabsicherung ihren Zweck komplett verfehlt
Libor-Hypotheken tragen ein Zinsrisiko: Eine Zinserhöhung durch die Schweizer Nationalbank (SNB) schlägt sich 1:1 auf die Zinskosten nieder. Dieses Risiko kann mittels eines Derivats eliminiert werden: Ein sogenannter Zahler-Swap bewirkt, dass ein fixer Zinssatz bezahlt (Leg 1) und im Gegenzug ein variabler Zins (meist Libor) empfangen wird (Leg 2).
Der Zins auf der Libor-Hypothek besteht aus zwei Komponenten: Einerseits dem Libor-Zins und andererseits der Bankmarge. In den meisten Fällen besteht auf dem Libor-Zins ein sogenannter Floor. Dieser Floor fixiert die Libor-Komponente bei mindestens 0.00% Verzinsung und lässt keine Negativzinsen zu. Wir nennen diese Hypothek in der Folge «Floor-Hypothek». Für eine Gesellschaft mit Floor-Hypothek und Zinsderivat sieht die Rechnung wie folgt aus:
Die Floor-Hypothek mit Zinsswap führt zu zwei Problemen:
1) Der Kunde profitiert nicht von den negativen Zinsen. Der Zinsswap hingegen verfügt über keine Floor-Komponente, so dass der negative Zins auf diesem Instrument vom Kunden bezahlt werden muss. Der Kunde leidet folglich unter einer Dreifach-Belastung (Bankmarge, fixer Zins und negativer Libor).
2) Bei einer erneuten Zinssenkung der SNB würde sich die Belastung verschärfen, da das Leg 2 des Zinsswaps noch teurer würde, die Floor-Hypothek jedoch unverändert bei 0.00% fixiert ist. Der Zinsswap dient nicht als Absicherung, sondern stellt vielmehr ein Risiko dar (siehe Darstellung auf nächster Seite).
Wir präsentieren 3 Möglichkeiten, um das Problem der Floor-Hypothek zu beheben:
1) Zugang zu Negativzinsen (echte Libor-Hypothek) Mittels Druck auf die bestehende Gegenpartei oder durch einen Wechsel (mit Zinsswap und Hypothek) kann ein Zugang zu Negativzinsen erwirkt werden.
2) Umwandlung zu Festhypothek und Auflösung des Zinsswaps Eine Umwandlung in eine Festhypothek bietet Schutz sowohl vor Zinserhöhungen wie auch Zinssenkungen.
3) Trennung Grund- und Absicherungsgeschäft Da mit dem Absicherungsgeschäft (Zinsswap) nichts fundamental falsch ist, kann es sich lohnen bei der Hypothek einen neuen Kreditgeber zu suchen, und so Zugang zu Negativzinsen zu erhalten. Befinden Sie sich in einer ähnlichen Situation? Gerne beraten wir Sie und erarbeiten mit Ihnen die optimale Lösung: www.debtpilot.ch.
Entwicklung Zinskosten
In nachfolgender Grafik wird dargestellt, wie sich die Zinskosten bei einer Floor-Hypothek mit Zinsswap (analog Zahlenbeispiel von Seite 1) mit Abschlussdatum Januar 2014 und einer Laufzeit von 10 Jahren einerseits historisch entwickelt haben (schwarz) und andererseits entwickeln könnten. Historisch wird ersichtlich, dass nach der Einführung von Negativzinsen im Januar 2015 die Zinskosten um 0.75% gestiegen sind und seither mit der Höhe des Libors fluktuieren. Die Absicherung mittels Zinsswap ist somit nicht mehr wirksam. Um mögliche künftige Entwicklungen zu illustrieren werden zwei Szenarien gebildet:
Szenario «Libor Konstant (blau)»: Hier wird davon ausgegangen, dass der Libor sich bis ins Jahr 2024 nicht verändert und die Kosten somit konstant hoch bleiben.
Szenario «Zinssenkung (orange)»: Hier wird von einer Zinssenkung von 0.50% durch die SNB ausgegangen. Diese 0.50% schlagen sich 1:1 in den Zinskosten nieder.
